نویسنده:بهرنگ اسدی
فعالیت‌های اقتصادی نهادهای سپرده پذیر، در بخش املاک و مستغلات از چند منظر قابل بررسی است و در این چارچوب‌ها باید نقد گردد:
1- تخصیص و مدیریت سبد دارایی
2- سازماندهی عملیات اقتصادی
3- ثبات بخش پولی و سیستم مالی
از منظر اول، کاملاً منطقی است که بخش املاک و مستغلات به عنوان طبقه دارایی‌ای که نرخ بازده تاریخی قابل مقایسه‌ای با تورم داشته است و همبستگی آماری مناسبی نیز با سایر طبقات دارایی دارد، جهت تنوع بخشی و هدف‌گذاری بازده مورد انتظارکل سبد دارایی به کار گرفته شود. این بخش، با سهمی که در اقتصاد ملی دارد و بازده تاریخی، میتواند سهم قابل توجهی از سبد دارایی‌های نهادهای مالی را به خود اختصاص دهد. مساله‌ای که باقی می‌ماند، بحث سهم این بخش از کل سبد دارایی‌ها موسسات سپرده پذیر و همچنین ترکیب آن از دارایی‌های متنوع حوزه املاک و مستغلات میباشد.
در واقع دانستن این موضوع که، آیا نهادهای سپرده‌پذیر به اندازه و با احتیاط در این بخش دست به فعالیت اقتصادی زده‌اند و از میان محصولات متنوع آن سبد دارایی بهینه‌ای را تشکیل داده‌اند، مهم است.
متأسفانه به نظر میرسد که پاسخ هر دو سوال منفی باشد. اگرچه املاک اداری و تجاری به عنوان دارایی ثابت در عملیات سپرده‌گیری و اعطای اعتبار مورد استفاده قرار می‌گیرند، وزن املاک مازاد و موجودی‌های “املاک در حال ساخت” در ترازنامه نهادهای سپرده‌پذیر بسیار بالا است و از سوی دیگر ترکیب سبد دارایی‌های حوزه املاک و مستغلات هم مناسب ارزیابی نمیشود.
به عبارت دیگر نهادهای سپرده پذیر بیشتر از آن چه که تخصیص بهینه در سبد دارایی‌شان بوده است، در این بخش سرمایه‌گذاری کرده‌اند و مهم‌تر آنکه درمیان محصولات این بخش عمدتاً در انتخاب پروژ‌ه‌ها و زیربخش‌ها، مبتنی بر روندهای تاریخی، به کاربری‌های تجاری، پروژه‌های خاص و بزرگ مقیاس میل نشان داده‌اند؛ زیربخش‌هایی از املاک و مستغلات که از مدت‌ها پیش نشانه‌های حباب قیمتی و اشباع عرضه در آنها پدیدار بوده است. لذا اکنون، سبد املاکی که به نوعی وضعیت بنیادی مناسبی ندارند، سهم عمده از این سبد را به خود اختصاص داده است. البته در نهادهای سپرده‌پذیری که سهم قابل توجهی مربوط به کاربری مسکونی باشد، شرایط مطلوب‌تر است و واگذاری املاک مسکونی با اعطای وام میتواند بسیاری از مسا‌ئل را حل کند. لیکن در تعداد محدودی از نهادهای سپرده‌پذیر این وضعیت اسفناک است. جمع منابع مالی مورد نیاز برای تکمیل چند پروژه خاص ساختمانی به طور معناداری از جمع حقوق صاحبان سهام بالاتر است و با توجه به وضعیت رکودی بازار “کیفیت دارایی” آنها کاهش یافته و “توانگری مالی” آنها تحتالشعاع قرار گرفته است. پس از منظر اول شرایط فعلی مطلوب به نظر نمیرسد و راه گریز سریع روی آوردن به بسته “مسکن اقساطی” برای کاربری‌ها مسکونی، اجاره‌داری و اعطای حق بهره‌برداری دیگر کاربری‌ها به متخصصان آن بخش میباشد.
از منظر دوم، باید به این مسأله پرداخت که سازماندهی نهادهای سپرده پذیر، برای فعالیت‌های اقتصادی بخش املاک و مستغلات به چه میزان موثر بوده است و هلدینگ‌های ساختمانی اداره شده توسط آنها مناسب‌ترین شیوه برای راهبری این فعالیت‌های اقتصادی بوده است یا روش‌های جایگزینی و مکملی قابل تصور است. اولین نقد وارد بر این حوزه، بنگاه‌داری نهادهای سپرده پذیر و راه‌اندازی کسب و کار “حقیقی” با ” منابع مالی عمومی” میباشد که به دفعات مورد نقد قرار گرفته است. کاملاً مشخص است که در شیوه‌‌ی فعلی سازماندهی، شرایط با رویکرد فعالیت غیر مستقیم اقتصادی نهادهای سپرده پذیر در بخش حقیقی اقتصاد کاملاً در تقابل است.
دومین نقد به اعطای تسهیلات به شرکت‌های وابسته نهادهای سپرده‌پذیر و رقابت با بخش خصوصی و تخصصی ساختمان در این دوره بوده است. راهکار مناسب در آینده این خواهد بود که “مدیریت سبد اعتبارات” نهادهای سپرده پذیر به کمک “مدیریت سبد سرمایه‌گذاری” این نهادها بیاید و با اعطای تسهیلات به سازندگان حرفه‌ای و توسعه دهندگان (developers) املاک و مستغلات، تناسب ریسک و بازده را احیا و درآمدها را پایدار سازد؛ کما اینکه در حالت جدید با تغییر روابط از فعالیت مستقیم و منابع مالکانه به اعطای تسهیلات، بخشی از در معرض بودن(Exposure) به تحولات اقتصادی این بخش از اقتصاد، به نحو مطلوبی تامین می شود.
البته باید در نظر گرفت که برخی ابزارهایی که نقش تکمیلی میتوانستند داشته باشند، در مقاطع مربوطه وجود نداشته است و این مسأله از دسترس و کنترل نهادهای سپرده‌پذیر خارج بوده است. برای مثال اگر صندوق‌های زمین و ساختمان که توسط نهادهای مالی بازار سرمایه بازگردانی می‌شود، ترویج یافته بود، میتوانست یکی از اشکال سرمایه‌گذاری غیرمستقیم باشد که نهادهای سپرده‌پذیر برای سرمایه‌گذاری در این بخش از آن استفاده کنند و از مزایای نقدشوندگی این بازار مالی بهرهمند شوند.
از منظر سوم، با توجه به وضعیت نقد شوندگی دارایی‌های حوزه املاک و مستغلات، نهادهای سپرده پذیر که عملیات اعتباری را متکی بر اهرم مالی بالا انجام می‌دهند، در شرایط کنونی بسیار شکننده میتوانند باشند. بحران نقدینگی این بنگاه‌ها که بزرگترین نهادهای بخش مالی به شمار می‌آیند، میتواند در اثر بروز شوک‌های منفی نقدینگی، به دیگر بخش‌ها و تمام اقتصاد سرایت کند. این تهدیدی برای بخش پولی و نهایتاً سیستم مالی اقتصاد ما به شمار آید. به نظر میرسد که بسته‌های سیاستی باید در دستور کار قرار گیرد و برنامه‌های آزادسازی منابع عمومی درنهادهای سپرده‌پذیر توسط مقام ناظر با جدیت اعمال گردد. شرایط فعلی در مورد برخی نهادهای سپرده‌پذیر، میتواند به مثابه غلبه منافع خصوصی نهادهای سپرده‌پذیر بر منافع عمومی تلقی گردد که با “پول عمومی” ریسک‌های غیرمتعارف تمرکز در یک دارایی را برداشته‌اند و ظرفیت‌های اعتباری اقتصاد را محدود ساخته‌اند. در شرایط فعلی سریعاً باید منافع عمومی بر منافع خصوصی اولویت قاطع داده شود؛ زیرا نهادهای سپرده‌پذیر بنگاه‌های تجاری متعارف نیستند و به موجب مجوز سپرده‌گیری عمومی که به آنان اعطا شده است، در چارچوب منافع عمومی باید به ادامه بازی بپردازند. آنچه مشخص است ضرورت برای گذر از این مرحله و احیای نهادهای سپرده‌پذیر است که به مانند هر درمان دیگری میتواند دردآور باشد؛ چه بسا نهادهای سپرده‌پذیر برای احیای ترازنامه‌ای و بخشیدن طراوت نقدینگی به آن، بسیاری از دارایی‌های این طبقه را به قیمت‌های کمتر از دفتری واگذار نمایند و منابع حاصل را در موضوع فعالیت اصلی که عملیات اعتباری است به کار بگیرند.
با این حال نباید از یاد برد که شرایط فعلی گاهاً متأثر از مسائلی است که به گونه‌ای در کنترل این نهادها نبوده است. بخشی از اموال تملیکی که وارد ترازنامه نهادهای سپرده پذیر شده است، ناشی از عدم توسعه نظام وثیقه‌گیری و وضعیت دارایی‌های مالی است. اگر بازار بدهی سریع‌تر به نقطه مطلوب رسیده بود و بازار سرمایه با دامنه شمول بیشتر و کاراتری داشتیم، شرایط میتوانست متفاوتتر باشد.
جهت مطالعه مقاله در روزنامه دنیای اقتصاد اینجا را کلیک کنید.
